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Kann ein bestehendes Mietverhältnis bei Immobilienverkauf vorzeitig gekündigt werden?

In der immobilienwirtschaftlichen Praxis werden immer wieder vermietete Immobilien zum Verkauf angeboten. Aus Sicht der potentiellen Käufer stellen sich dabei folgende Fragen:

  • Kann ich den Mietvertrag mit Übernahme des Objektes vorzeitig kündigen?
  • Kann ich nach Übernahme des Objektes den Mietzins erhöhen?

Zur Beantwortung dieser Fragen unterscheidet man grundsätzlich zwei Fallkonstellationen:

 

Fall A: Wohnung unterliegt den Bestimmungen des Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG. 

 

Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht Miete nicht", d.h. das bestehende Mietverhältnis geht mit allen Rechten und Pflichten auf den neuen Eigentümer über.

 

Beispiel: Es wird eine Anlegerwohnung aus einer Wohnanlage (die mietrechtlich dem Teilanwendungsbereich des MRG zuzuordnen ist) veräußert. Der neue Eigentümer muss das bestehende Mietverhältnis übernehmen.

 

Fall B: Wohnung unterliegt nicht den Bestimmungen des Teil- und Vollanwendungsbereich des MRG.

 

Es gilt der Grundsatz "Kauf bricht Miete", d.h. das bestehende Mietverhältnis kann vorzeitig unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen und Kündigungstermine ("angemessener Frist") aufgekündigt werden, sofern (!) das Mietrecht nicht im Grundbuch eingetragen war. 

 

Beispiel: Ein seit 2015 vermietetes Einfamilienhaus.

 

Achtung: Sollte der neue Eigentümer von einer vorzeitigen Kündigung des Mietvertrages Gebrauch machen, steht den Mietern ein Schadenersatzanspruch (d.h. ein Schaden aus der vorzeitigen Aufkündigung, z.B. dem notwendigen Umstand eine vergleichbare, teurere Wohnung anmieten zu müssen) zu Lasten des seinerzeitigen Vermieters bzw. Verkäufers zu.

 

5 Tipps an zukünftige ImmobilienkäuferInnen:
  • Genaue Prüfung der Mietverträge sowiAbklärung etwaiger mündlicher Vereinbarungen (mit allen Parteien)
  • Prüfung des Grundbuchs (z.B. auf eingetragene Bestandsverträge)
  • Persönlichen Kontakt mit den Mieter bzw. Mieterinnen suchen
  • Historischen Verlauf der Mietzinsdotation einfordern
  • Je nach Sachverhalt kann die Verhandlung einer Preisreduktion im Sinne einer Risikoprophylaxe gerechtfertigt sein