Der heutige Beitrag widmet sich einigen Aspekten der privaten Immobilienfinanzierung. Im Rahmen meiner Beratungspraxis werden immer wieder unterschiedlichste Perspektiven reflektiert. Die folgenden vier Fragen werde ich heute näher beleuchten:
- Ich benötige für einen Hausumbau einen Sanierungskredit. Muss die Bank hierfür eine grundbücherliche Sicherstellung vornehmen?
Antwort: Das ist eine Frage der persönlichen Bonität, der gewünschten Kreditlaufzeit und der eventuellen Bereitstellung alternativer Sicherheiten. Grundsätzlich ist speziell bei längeren Kreditlaufzeiten die Eintragung einer erstrangigen Hypothek als übliche Vorgehensweise zu betrachten und wirkt sich direkt auf die zu verhandelnde Kreditmarge aus.
Tipp: Erstrangig besicherte Immobilienfinanzierungen zählen zu den günstigsten privaten Kreditformen. Aus der Perspektive des eigenen Lebenszyklus sollte man sich immer die Frage stellen, welche liquiden Mittel (z.B. für Autos, Einrichtung) man in Zukunft benötigen wird.
- Die Bank bietet mir einen attraktiven Fixzins mit einer Laufzeit von 10 Jahren an. Die gesamte Kreditlaufzeit beläuft sich auf 25 Jahre. Mein Berater hat gemeint, die Anschlusskondition (nach Ablauf der Fixzinsphase) müsse man mit (aus heutiger Sicht markunüblichen) einer höheren Marge versehen. Diese könne man dann aber verhandeln.
Antwort: Ein unterfertigter Kreditvertrag bindet grundsätzlich beide Parteien (Bank und Kunden) an die vereinbarten Inhalte. Die mündliche Bereitschaft einer zukünftigen Möglichkeit, Konditionen zu verhandeln sollte man in diesem Kontext nicht akzeptieren. Auf lange Sicht kann niemand die zukünftigen Refinanzierungsmöglichkeiten der Banken vorhersehen. Die schriftliche Vereinbarung ist auf alle Fälle verbindlich.
Tipp: Fixzinssatz und variable Kondition der Anschlussfinanzierung im Einvernehmen verhandeln und schriftlich im Kreditvertrag festhalten.
3. Mit welchen Kosten ist der vorzeitige Ausstieg aus einer fix verzinsten privaten Wohnbaufinanzierung möglich?
Antwort: Die Bestimmungen zur vorzeitigen Rückzahlung (für Verbraucher) sind in Österreich in § 20 Abs. 2 Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKrG) geregelt. Kurz gesagt kann der Kreditgeber vom Kreditnehmer maximal 1,00% vom vorzeitig zurückbezahlten Kreditbetrag verlangen.
Tipp: Vorzeitige Rückzahlungsoptionen im Detail mit dem Berater verhandeln und im Kreditvertrag festhalten.
4. Ich benötige eine Immobilienfinanzierung. Sollte ich eine fixe oder variable Verzinsung vereinbaren?
Antwort: Dahingehend gibt es derzeit unterschiedlichste Meinungen. Der aktuelle 3-Monats-Euribor (Stand: 23.10.2018) beläuft sich auf ca. - 0,317%. Bei einer vereinbarten Kreditmarge in Höhe von z.B. 1,50% hat der Kunde gegenwärtig 1,18% Zinsen zu bezahlen. Das klingt natürlich sehr attraktiv.
Ein kurzer Blick in die USA: Die Amerikaner haben sich von der Nullzinspolitik bekanntermaßen verabschiedet. Der aktuelle 3-Monats-Libor (USD) beläuft sich auf 2,487%. Unter der Annahme, dass auch bei diesem Kredit eine Marge von z.B. 1,50% vereinbart wurde, beläuft sich der Gesamtzins aktuell auf knapp 4,00%. Seit Dezember 2015 arbeitet die US-Notenbank konsequent an der laufenden Erhöhung der kurzfristigen Zinsen.
Zur Verdeutlichung ein Beispiel: Für eine Immobilienfinanzierung werden EUR 200.000 benötigt. Laufzeit 25 Jahre. Bei einer Verzinsung von 1,18% sind derzeit monatlich ca. EUR 777 an Kreditraten zu begleichen.
Bei einem Zinsniveau von 4% beläuft sich die Kreditrate auf ca. EUR 1.065 p.m. und bei einem angenommenen Zinssatz von 6% auf ca. EUR 1.300 p.m..
Für die Entscheidungsfindung "fixe oder variable Zinsen" sollten Sie die drei folgenden zentralen Fragen beantworten:
- Planungssicherheit: Benötige ich in meiner derzeitigen Lebensphase eine hohe Planungssicherheit?
- Nachhaltige Bedienbarkeit: Kann ich die Kreditrate auch bei einem deutlich höheren Zinsniveau ohne unverhältnismäßiger Belastung meines Haushaltseinkommens zurückführen?
- Kostenanalyse: Welche konkreten fixen bzw. variablen Konditionen werden mir derzeit angeboten? Wie hoch ist die monatliche Belastung auf Basis des Fixzinsangebotes, wie hoch ist die monatliche Belastung mit variabler Verzinsung?
Die Beantwortung dieser Fragen kann Sie bei der Entscheidungsfindung, ob Sie fix bzw. variabel oder gesplittet (zum Teil Fix/zum Teil variabel) finanzieren sollten, unterstützen.