Beim Ertragswertverfahren wird der Wert einer Immobilie aus den zu erwartenden oder (rechtlich zulässig!) erzielten Erträgen berechnet.
Dabei wird der sogenannte Reinertrag der Immobilie kapitalisiert – also auf den heutigen Wert umgerechnet – unter Berücksichtigung eines angemessenen Liegenschaftszinssatzes und der voraussichtlichen Restnutzungsdauer.
Der Reinertrag ergibt sich aus:
· den tatsächlich erzielten Roherträgen aus der Immobilie,
· abzüglich des Bewirtschaftungsaufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung,
· abzüglich Ausfallsrisiken
· sowie unter Berücksichtigung von Abschreibungen und eventuellen Liquidationserlösen oder -kosten.
Wenn keine verlässlichen Aufzeichnungen vorliegen oder die erzielten Erträge nicht typisch sind, werden die potenziellen Erträge bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung zugrunde gelegt.
Hierfür können Vergleichswerte ähnlicher Immobilien oder statistische Daten verwendet werden.
Der Zinssatz für die Berechnung orientiert sich an der üblichen Kapitalverzinsung bei Immobilien dieser Art.